2025년 10월부터 주택가격 15억 원 초과 시 주담대 한도는 4억 원, 25억 원 초과 시 2억 원으로 제한돼요.
정부가 고가주택 대출 규제를 강화하면서 2025년 10월 16일부터 주택담보대출 한도 기준이 바뀌었어요. 특히 수도권과 규제지역을 중심으로 주택가격 구간별 한도가 세분화되며, 실수요자와 고가주택 구매자 모두 영향을 받게 됐어요.
이번 변화로 대출 전략과 자금계획을 다시 점검해야 하는 상황이에요.
2025년 주담대 한도 변화 핵심 정리
2025년 10월 16일부터는 주택가격 15억 원 이하 주택의 주담대 한도가 최대 6억 원으로 유지돼요. 하지만 15억 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원을 넘는 주택은 2억 원으로 대출한도가 크게 줄었어요. 수도권 규제지역을 중심으로 적용되며, 실거래가와 시세 기준 모두 대출 산정에 영향을 줘요.
- 주택가격 15억 원 이하는 6억 원 한도 유지
- 15억~25억 원 주택은 4억 원으로 축소
- 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 제한
- 수도권 규제지역 중심 적용
- 재건축·재개발 이주비 대출은 6억 원 유지
"15억 초과 주택 주담대 4억" 규제 실수요자 영향 분석
15억 원을 조금 넘는 주택을 구입하려는 실수요자들은 자기자금 부담이 커졌어요. 대출 한도 축소로 인해 자금 마련이 어렵고, 계약 단계에서 자금 계획 수정이 필요한 상황이에요. 일부 실수요자는 이를 피하기 위해 15억 원 이하로 거래금액을 조정하기도 해요.
- 자기자금 부담 대폭 증가
- 계약 단계 자금 계획 재조정 필요
- 15억 원 이하로 조정하는 거래 증가
- 규제지역 LTV 40% 추가 제한
- 실수요자 매입 심리 위축
고가주택(25억 초과) 매입 시 주담대 2억 한도 적용 현황
25억 원을 넘는 초고가 주택의 경우, 대출이 사실상 막히다시피 했어요. 대출 한도가 최대 2억 원으로 제한되면서 현금 보유력이 높은 자산가 중심의 시장으로 재편되고 있어요. 이로 인해 강남권 고가 아파트 거래량이 감소하고, 일부는 호가를 낮추는 움직임도 보여요.
- 25억 원 초과 주택 대출 2억 원으로 제한
- 강남권 고가 아파트 거래량 감소
- 호가 하락 움직임 일부 포착
- 현금 보유 자산가 중심 시장 재편
- 상급지 갈아타기 수요 차단
주담대 한도 산정기준: '실거래가' vs 'KB·감정원 시세' 혼선
한도 산정 시 실거래가보다 공시된 시세가 높게 책정되면 대출액이 줄어드는 혼선이 생겨요. 예를 들어 계약금액이 14.8억 원이라도 KB시세가 15억 원을 넘으면 4억 원 한도가 적용돼요. 이에 따라 실제 거래가보다 시세가 높은 단지는 실수요자 피해가 우려돼요.
- KB시세·감정원 시세 기준으로 한도 산정
- 실거래가와 시세 차이로 혼선 발생
- 14.8억 원 계약도 시세 15억 초과 시 4억 한도
- 시세 높은 단지 실수요자 피해 우려
- 사전 평가 필수
대출한도 축소와 함께 강화된 스트레스 DSR·LTV 규제
2025년 10월 16일부터는 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3.0%로 상향됐어요. LTV 비율도 규제지역에서는 기존 70%에서 40%로 줄어, 대출 한도는 물론 상환 능력까지 더 엄격히 평가받아요. DSR 40% 기준을 적용받기 때문에 추가 대출 여력도 줄어들었어요.
- 스트레스 금리 하한 1.5% → 3.0% 상향
- 규제지역 LTV 70% → 40% 축소
- DSR 40% 기준 유지
- 상환 능력 보수적 평가
- 추가 대출 여력 감소
무주택·생애최초 vs 1주택자 대상 주담대·전세대출 규제 차이
무주택자나 생애최초 구입자는 여전히 일부 완화된 대출 기준이 적용돼요. 하지만 1주택자의 경우 규제지역에서는 주담대나 전세대출 모두 DSR 한도 내에서 관리돼요. 이 때문에 1주택자들은 매매나 전세 전환 시 자금 조달이 더 까다로워졌어요.
| 구분 | 무주택자 | 생애최초 | 1주택자 |
|---|---|---|---|
| 주담대 한도 | 6억 원(15억 이하) | 6억 원(15억 이하) | 6억 원(15억 이하) |
| LTV | 70% | 80% | 40%(규제지역) |
| 전세대출 DSR | 미포함 | 미포함 | 포함(10월 29일~) |
| 금리 우대 | 일부 가능 | 최대 0.4%p | 제한적 |
지역·가격대에 따른 대출한도·자금계획 변화 전략
비규제지역이나 15억 원 이하 주택으로 눈을 돌리는 수요가 늘고 있어요. 자금계획 수립 시에는 대출 가능 금액보다 현금 비중을 더 높이는 전략이 필요해요. 일부 수요자는 중저가 신축 아파트나 외곽 지역으로 이동하는 추세예요.
- 비규제지역·15억 이하 주택 수요 증가
- 현금 비중 확대 전략 필수
- 중저가 신축 아파트 관심 증가
- 외곽 지역 이동 추세
- 가격대별 맞춤형 전략 수립
주담대 한도 축소가 부동산 시장(거래·가격대)에 미치는 파급 효과
고가주택 수요가 감소하면서 거래량이 줄고, 중저가 주택 중심으로 시장이 재편되고 있어요. 부동산 자금조달 구조가 변화하며, 고가 시장보다는 실수요 중심의 거래가 확대되는 모습이에요. 가격 안정화 흐름이 이어질 가능성도 커요.
- 고가주택 거래량 감소
- 중저가 주택 중심 시장 재편
- 실수요 중심 거래 확대
- 가격 안정화 흐름 전망
- 자금조달 구조 변화
대출계획 수립 시 '계약일·대출신청일'이 규제 적용에 미치는 경과조치
2025년 10월 16일 이후 체결된 계약과 대출신청부터 새 규제가 적용돼요. 이전에 계약하거나 대출을 신청한 경우에는 기존 한도로 적용받을 수 있어요. 시점에 따라 적용 기준이 다르기 때문에 계약일 확인이 매우 중요해요.
| 구분 | 적용 기준 |
|---|---|
| 10월 15일 이전 계약 | 기존 한도 적용(6억 원) |
| 10월 16일 이후 계약 | 신규 한도 적용(가격대별) |
| 10월 15일 이전 대출신청 | 기존 한도 적용 |
| 10월 16일 이후 대출신청 | 신규 한도 적용 |
실무 팁: 대출심사 준비·현금비중 확보·가격 협상 포인트
대출한도 축소로 인해 주택 구매 전 사전심사(SAF)를 진행하는 것이 필수예요. 현금비중을 충분히 확보해두면 자금조달 계획이 유연해지고, 매도자와의 협상에서도 유리해요. 특히 고가주택 거래에서는 시세 기준과 평가금액을 꼼꼼히 비교해야 해요.
- 사전심사(SAF) 필수 진행
- 현금비중 충분히 확보
- 시세 기준 사전 확인
- 여러 금융기관 비교
- 매도자 협상 시 유리한 고지 선점
Q & A
Q. 15억 원 초과 주택이라면 실제 대출은 얼마까지 가능한가요?
15억 원 초과~25억 원 이하 주택은 최대 4억 원까지 가능해요.
Q. 주택가격 기준은 실거래가인가요, 시세인가요?
대출 산정 시 KB시세나 감정원 시세가 기준으로 적용돼요.
Q. 25억 원 초과 주택도 예외적으로 더 받을 수 있나요?
일반적으로는 불가능하고, 특례보금자리론 등 일부 정책상품만 예외예요.
Q. 규제지역이 아닌 곳에서는 한도가 달라지나요?
네, 비규제지역에서는 상대적으로 완화된 LTV와 한도가 적용돼요.
Q. 기존 대출자는 새 규제의 영향을 받나요?
이미 실행된 대출에는 적용되지 않지만, 추가 대출이나 재대출 시에는 적용돼요.
Q. 무주택자에게는 여전히 대출 우대가 있나요?
생애최초 구입자나 무주택자는 일부 금리우대와 한도 완화 혜택이 남아있어요.
2025년 주담대 한도 변화는 고가주택 중심 시장을 재편하고 실수요 중심으로 옮겨가는 흐름이에요. 대출 기준이 강화된 만큼 계약 전 대출 가능 금액과 시세 기준을 반드시 확인해야 해요. 현금 비중을 늘리고 사전심사를 철저히 하는 것이 안정적인 주택 구매의 핵심이에요.